> Edisi Indonesia berdasarkan [versi Inggris](../en/15-Renting-And-Buying-Housing.md). Penyesuaian setempat diperiksa pada 30 September 2026; angka penelitian tetap mengikuti sumbernya. [← Daftar isi](../../README.id.md) # 15. Menyewa dan membeli rumah > Untuk layanan dan aturan setempat, baca [panduan Indonesia untuk bab ini](../../docs/research/id/Panduan-Untuk-Indonesia.md#bab-15). Harga lokal dan konversi nominal dijelaskan dalam [catatan harga 2026](../../docs/research/id/Harga-Dan-Kurs-2026.md). Menyewa bisa membuatmu keluar biaya tambahan gara-gara uang jaminan dan biaya agen. Sebaliknya, membeli rumah membawa pengeluaran besar berupa bunga KPR serta berbagai detail tersembunyi yang dipahami penjual tetapi kerap dilewatkan pembeli. ### 1. Rinci jumlah uang jaminan, jadwal pengembaliannya, dan skenario potongan yang diperbolehkan di dalam kontrak — Ada konteks luar negeri - Biaya: Tidak ada biaya uang. Ini hanya memerlukan tambahan 10 menit saat menandatangani kontrak. Tantangannya terletak pada cara membicarakannya di hadapan pemilik rumah. - Singkatnya: **Rujukan asing; periksa aturan Indonesia.** Besaran uang jaminan, jadwal pengembaliannya, serta situasi yang memperbolehkan adanya potongan wajib tercantum di dalam kontrak sebelum kamu menandatanganinya. Pemilik rumah tidak boleh memakai alasan pemotongan apa pun yang tidak tertulis secara tegas di dalam kontrak untuk menahan uang jaminanmu saat masa sewa berakhir. - Manfaat: Undang-undang dan peraturan memperjelas hal ini: “Pemilik rumah yang memungut uang jaminan harus merinci jumlah uang jaminan, waktu pengembalian, dan skenario potongan yang diperbolehkan dalam perjanjian sewa tempat tinggal. Di luar ketentuan yang disepakati ini, pemilik rumah tidak berhak memotong dana tanpa pembenaran yang sah.” Singkatnya, 3 poin penting harus tercantum dalam kontrak: berapa jumlah uang jaminan tersebut, kapan uang itu dikembalikan, dan dalam kondisi apa uang itu dapat dipotong. Alasan yang tidak tercantum dalam kontrak tidak dapat digunakan untuk membenarkan potongan apa pun. - Tingkat bukti: A - Catatan: **Indonesia:** gunakan [langkah setempat untuk bab 15](../../docs/research/id/Panduan-Untuk-Indonesia.md#bab-15); hak, denda, dan tenggat asing bukan aturan Indonesia. **Catatan sumber:** Pada hari pindah keluar, ambil foto dan video bersama pemilik rumah. Rekam angka meteran air, listrik, dan gas, serta foto dinding dan lantai. Jika uang jaminanmu dipotong tanpa alasan, pertama-tama ajukan pengaduan ke dinas pengatur perumahan. Untuk jumlah yang lebih kecil, pertimbangkan untuk menempuh jalur gugatan klaim kecil — lihat Bab 8 untuk detailnya. - Sumber: 国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第十条）. ### 2. Saat air dan listrik diputus, kunci diganti, atau kamu diancam untuk pergi — segera hubungi polisi: hukum melarang penggunaan taktik ini untuk memaksa kamu keluar — Ada konteks luar negeri - Biaya: Tidak dipungut biaya sama sekali. Kamu cukup menelepon polisi dan mereka langsung datang. - Singkatnya: **Rujukan asing; periksa aturan Indonesia.** Hukum melarang keras pemilik properti memutus utilitas, mengganti kunci, atau mengancam penyewa demi mengakhiri masa sewa atau memaksa mereka keluar. Kalau hal ini menimpamu, langsung saja hubungi polisi. Laporan kepolisian itu menjadi bukti jika nanti kamu menuntut ganti rugi atas kerugian apa pun. Jangan coba-coba menghadapi pemilik properti sendirian. - Manfaat: Peraturan administratif menegaskan: "Pemilik properti tidak boleh menggunakan kekerasan, ancaman, atau cara ilegal lainnya untuk memaksa penyewa mengakhiri sewa tempat tinggal atau mengosongkan tempat." Penggusuran berarti dipaksa pindah. Dalam situasi seperti itu, hubungi polisi dan simpan semua bukti — jangan bertindak sendiri. - Tingkat bukti: A - Catatan: **Indonesia:** gunakan [langkah setempat untuk bab 15](../../docs/research/id/Panduan-Untuk-Indonesia.md#bab-15); hak, denda, dan tenggat asing bukan aturan Indonesia. **Catatan sumber:** Menghubungi polisi memastikan kamu mendapatkan laporan resmi. Laporan ini menjadi bukti penting jika kamu nanti mengajukan klaim ganti rugi. Pastikan juga untuk memberi tahu dinas perumahan setempat. - Sumber: 国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第十二条）. ### 3. Agen properti dilarang memungut atau meneruskan uang sewa dan deposit jaminan; bayar langsung ke pemilik — Ada konteks luar negeri - Biaya: Tidak dipungut biaya sama sekali. Kamu cuma perlu waktu beberapa menit untuk mengecek penerima sebelum membayar. Bagian susahnya ialah menolak desakan agen yang mencoba membujukmu agar mengirim uang kepada mereka. - Singkatnya: **Rujukan asing; periksa aturan Indonesia.** Berdasarkan peraturan, agen properti dilarang memungut atau mengirimkan uang sewa dan deposit jaminan; semua pembayaran harus langsung diberikan kepada pemilik properti. Setiap kali uang melalui tangan agen, hal itu menciptakan satu peluang tambahan bagi mereka untuk membawa lari dana tersebut. Jika itu terjadi, kamu akan kehilangan pembayaran sewa sekaligus hakmu untuk tinggal di properti tersebut. Selalu pastikan bahwa nama penerima cocok dengan nama pada sertifikat properti sebelum membayar. - Manfaat: Aturan administratif secara tegas melarang agen properti memungut atau mengirimkan uang sewa dan deposit jaminan atas nama pemilik properti. Ini berarti agen tidak memiliki wewenang hukum untuk mengurus pembayaran tersebut. Setiap kali uang berpindah melalui tangan agen, risiko mereka melarikan diri dengan membawa uang tersebut meningkat secara signifikan. - Tingkat bukti: A - Catatan: **Indonesia:** gunakan [langkah setempat untuk bab 15](../../docs/research/id/Panduan-Untuk-Indonesia.md#bab-15); hak, denda, dan tenggat asing bukan aturan Indonesia. **Catatan sumber:** Pastikan nama penerima cocok dengan nama pada sertifikat properti sebelum melakukan pembayaran. Jika tidak, minta izin tertulis terlebih dahulu. Agen hanya boleh mengenakan biaya komisi untuk layanan pencarian jodoh properti mereka. - Sumber: 国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第二十五条）. ### 4. Periksa rekening bersama sewa jangka panjang sebelum membayar sewa satu tahun penuh di muka — Ada konteks luar negeri - Biaya: Sama sekali tidak ada biaya. Verifikasi hanya membutuhkan waktu beberapa menit. - Singkatnya: **Rujukan asing; periksa aturan Indonesia.** Diskon yang kamu dapatkan dari membayar sewa setahun penuh di muka sangat kecil. Jika perusahaan sewa tersebut gulung tikar, kamu akan kehilangan uang jaminan dan uang sewa yang sudah dibayar di muka untuk bulan-bulan yang tersisa. Keadaan menjadi lebih buruk jika kamu mengambil pinjaman sewa: bahkan jika perusahaan tersebut menghilang, kamu tetap berkewajiban melunasi semua cicilan pinjaman bulanan. Selalu periksa apakah perusahaan memiliki rekening bersama yang terdaftar untuk umum sebelum menandatangani perjanjian sewa apa pun. - Manfaat: Peraturan mewajibkan setiap bisnis penyewaan perumahan yang menyewakan kembali unit untuk menyiapkan rekening bersama khusus untuk dana sewa dan membuatnya dapat diakses oleh publik. Menyewakan kembali berarti sebuah perusahaan menyewa seluruh properti dari pemilik lalu menyewakannya kepada penyewa perorangan. Diskon kecil dari pembayaran sewa setahun penuh di muka jauh lebih kecil daripada risiko kehilangan uang jaminan dan seluruh sewa dibayar di muka jika perusahaan tutup. Risiko ini bahkan lebih besar jika kamu mengambil pinjaman sewa. - Tingkat bukti: A - Catatan: **Indonesia:** gunakan [langkah setempat untuk bab 15](../../docs/research/id/Panduan-Untuk-Indonesia.md#bab-15); hak, denda, dan tenggat asing bukan aturan Indonesia. **Catatan sumber:** Periksa dengan teliti apakah ada produk pinjaman yang terikat dengan perjanjian sewamu. Jika aplikasi pihak ketiga memungkinkanmu membayar sewa penuh setahun di muka kepada perusahaan sewa, lalu kamu melunasi jumlah tersebut melalui cicilan bulanan, kamu tetap bertanggung jawab atas semua pembayaran bahkan jika perusahaan tersebut berhenti beroperasi. Hindari menandatangani kontrak semacam itu. - Sumber: 国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第十九条）. ### 5. Rumah terjual selama masa sewa – perjanjian sewa tetap sah, tidak perlu pindah — Ada konteks luar negeri - Biaya: Sama sekali tidak ada biaya. - Singkatnya: **Rujukan asing; periksa aturan Indonesia.** Jika rumah dijual saat kamu masih menyewanya, perjanjian sewa tetap berlaku. Pemilik baru harus menghormati kontrak asli dan membiarkanmu tinggal di sana hingga masa sewa berakhir. Kamu tidak perlu pindah atau menegosiasikan ulang syarat apa pun. Hal ini hanya berlaku jika kamu sudah tinggal di sana secara sah; pastikan untuk menyimpan bukti seperti surat perjanjian sewa, catatan pembayaran, dan dokumentasi yang menunjukkan kapan kamu mulai pindah. - Manfaat: Kitab Undang-Undang Hukum Perdata mencakup prinsip yang dikenal sebagai "jual beli tidak memutuskan sewa menyewa", yang berarti penjualan properti tidak berdampak pada perjanjian sewa yang sedang berjalan. Bunyi aslinya adalah: "Perubahan kepemilikan atas barang yang disewa selama masa sewa tidak mempengaruhi keabsahan kontrak sewa." Dengan kata lain, meskipun rumah berpindah tangan saat kamu menyewanya, pemilik baru harus mematuhi syarat awal dan membiarkanmu tinggal sampai masa sewa berakhir. - Tingkat bukti: A - Catatan: **Indonesia:** gunakan [langkah setempat untuk bab 15](../../docs/research/id/Panduan-Untuk-Indonesia.md#bab-15); hak, denda, dan tenggat asing bukan aturan Indonesia. **Catatan sumber:** Hal ini hanya berlaku jika kamu sudah tinggal di sana secara sah; hukum menyebut penghunian semacam itu sebagai "penguasaan dan penggunaan yang sah". Penting untuk menyimpan semua dokumen yang relevan, termasuk perjanjian sewa, bukti pembayaran, dan catatan yang menunjukkan tanggal kamu pindah. - Sumber: 全国人大 (2020). 民法典（第七百二十五条）. ### 6. Periksa hak atas properti dan hipotek sebelum menandatangani kontrak; transfer semua pembayaran dengan menyertakan catatan tujuan — Ada konteks luar negeri - Biaya: Tidak ada biaya yang dikenakan. Pengecekan ini memakan waktu sekitar setengah jam. - Singkatnya: **Rujukan asing; periksa aturan Indonesia.** Dua cara paling sering orang kehilangan semua uang mereka yaitu: pertama, membayar sewa kepada orang yang bukan pemilik properti; kedua, mendapati rumah itu ternyata sudah dijaminkan ke bank lalu disita. Sebelum kamu meneken kontrak, pastikan hak kepemilikan dan jaminan apa pun di kantor pertanahan setempat. Semua pembayaran harus lewat transfer bank, dengan keterangan "Sewa bulanan untuk [alamat properti]". Keterangan ini menjadi bukti langsung jika ada perselisihan. - Manfaat: Kedua skenario ini mewakili cara umum orang kehilangan seluruh uang mereka: membayar sewa kepada bukan pemilik, atau berurusan dengan properti yang sudah dihipotekkan dan disita. Menyimpan catatan transfer yang bertuliskan "Sewa bulanan untuk [alamat properti]" memberikan bukti yang kuat jika timbul sengketa di kemudian hari. - Tingkat bukti: C - Catatan: **Indonesia:** gunakan [langkah setempat untuk bab 15](../../docs/research/id/Panduan-Untuk-Indonesia.md#bab-15); hak, denda, dan tenggat asing bukan aturan Indonesia. **Catatan sumber:** Informasi hak atas properti bisa kamu dapatkan dari kantor pertanahan setempat. Pada saat penandatanganan, pemilik aslinya harus hadir; jika tidak, kamu memerlukan izin tertulis. Jika kamu menyewa dari penyewa lain, izin tertulis dari pemilik asli wajib ada. - Sumber: 作者经验，无直接文献；证据留存与转账备注同理见第 8 节关于彩礼和借条的两条 ### 7. Untuk penjualan rumah bekas di mana agen mengumpulkan pembayaran, setorkan dana ke rekening transaksi khusus yang dibuka oleh agensi di bank — Ada konteks luar negeri - Biaya: Tidak ada biaya apa pun. Tantangannya adalah memastikan uangnya masuk ke rekening yang ditentukan; hal ini mungkin butuh sedikit diskusi dengan agen. Harga di atas adalah nilai sumber; untuk membeli di Indonesia, lihat [harga lokal atau cara meminta tarif](../../docs/research/id/Harga-Dan-Kurs-2026.md). - Singkatnya: **Rujukan asing; periksa aturan Indonesia.** Harga pembelian bisa berkisar dari setara miliaran hingga puluhan miliar rupiah (perkiraan nilai sumber: ratusan ribu hingga jutaan dolar) — inilah nilai transaksi tunggal terbesar yang dibahas dalam panduan ini. Sesuai aturan, saat agen menerima pembayaran, dana harus ditransfer ke rekening khusus yang dibuka oleh agensi di bank, bukan dikirim lewat WeChat ke agen pribadi. Di samping itu, jika dua agensi bekerja sama untuk satu penjualan, hanya satu biaya komisi yang boleh dipungut; layanan seperti pengurusan pinjaman atau balik nama memerlukan kontrak terpisah dan kesepakatan biaya yang jelas di awal. - Manfaat: Peraturan sudah jelas: setiap agen properti yang dipercaya untuk mengumpulkan atau menyalurkan dana transaksi harus menggunakan rekening penyelesaian klien khusus di bank. Ini memastikan pembayaran disimpan di rekening yang diatur, bukan di rekening umum agensi atau rekening pribadi agen mana pun. - Tingkat bukti: A - Catatan: **Indonesia:** gunakan [langkah setempat untuk bab 15](../../docs/research/id/Panduan-Untuk-Indonesia.md#bab-15); hak, denda, dan tenggat asing bukan aturan Indonesia. **Catatan sumber:** Mengingat jumlah uangnya yang cukup besar, jangan pernah mengirim pembayaran ke agen lewat WeChat. Ada dua situasi umum terkait biaya tambahan yang juga perlu kamu tahu: pertama, kalau penjualan ditangani oleh dua agensi sekaligus, hanya boleh ada satu biaya komisi; kedua, layanan seperti pengurusan pinjaman atau balik nama bersifat terpisah dan harus dibuatkan perjanjian tersendiri dengan rincian biaya yang jelas. Semua pembayaran wajib dikirim lewat transfer bank disertai catatan tujuan, seperti yang dijelaskan pada poin 6 (mengecek sertifikat properti dan status hipotik sebelum menandatangani kontrak). - Sumber: 住房城乡建设部、国家发展改革委、人力资源社会保障部 (2011). 房地产经纪管理办法（令第 8 号，2016 年第 29 号令修改）第二十四条：「房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。」第十八条「房地产经纪服务实行明码标价制度……在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准」；第十九条「两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费」；第十七条代办贷款、代办房地产登记等其他服务「应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同」. ### 8. Jangan menyewa apartemen bersekat: unit sewa legal terkecil adalah ruangan asli; dapur, kamar mandi, dan balkon dilarang untuk tempat tinggal — Ada konteks luar negeri - Biaya: Tidak ada biaya langsung. Sebagai gantinya, dengan anggaran yang sama kamu harus tinggal lebih jauh atau di tempat yang lebih kecil. - Singkatnya: **Rujukan asing; periksa aturan Indonesia.** Sesuai aturan, unit sewa paling kecil yang boleh disewakan adalah ruangan seperti bentuk aslinya. Dapur, kamar mandi, balkon, dan gudang basemen tidak boleh dipakai sebagai tempat tinggal. Jika unit itu ternyata melanggar hukum, kamu bisa saja dipaksa pindah. Ditambah lagi, selama masa sewa berjalan, pemilik tidak boleh menaikkan harga sewa secara sepihak. - Manfaat: Aturan tersebut memperjelas bahwa unit sewa minimum adalah ruangan aslinya — artinya kamu tidak boleh membaginya menjadi beberapa unit untuk disewakan secara terpisah. Luas lantai minimum per penghuni harus memenuhi standar hukum setempat, dan dapur, kamar mandi, balkon, serta lantai bawah tanah tidak boleh disewakan untuk hunian. Pemilik juga tidak boleh menaikkan sewa secara sewenang-wenang saat perjanjian sewa masih berlaku. - Tingkat bukti: A - Catatan: **Indonesia:** gunakan [langkah setempat untuk bab 15](../../docs/research/id/Panduan-Untuk-Indonesia.md#bab-15); hak, denda, dan tenggat asing bukan aturan Indonesia. **Catatan sumber:** Kalau ketahuan ada pembagian ruangan ilegal, penyewanya lah yang harus pindah, dan biasanya uang jaminan serta uang sewa yang sudah dibayarkan akan hangus. Masalah keselamatan juga patut diwaspadai: dinding sekat darurat bisa menutupi jalur keluar, dan banyaknya orang yang tinggal dalam satu apartemen sering kali cuma mengandalkan satu jalur listrik. Waktu mengecek tempat tinggal, perhatikan 3 hal ini: apakah dindingnya dibangun belakangan, apakah ada jendela di dalam kamar, serta apakah meteran listriknya sanggup menanggung jumlah penghuni yang akan tinggal di situ. - Sumber: 住房和城乡建设部 (2010). 商品房屋租赁管理办法（令第 6 号）第八条：「出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。」第九条：「出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全……房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。」