# 15. Съём и покупка жилья В этой главе речь пойдёт о деньгах. При съёме жилья больше всего теряются на внесённом залоге и комиссиях посредникам. А при покупке — на процентах по ипотеке, а также на тех нюансах, о которых знают продавцы, но не знаете вы. ### 1. Сумма залога, сроки его возврата и случаи удержания должны быть прописаны в договоре - Стоимость: Не требует затрат. Потребуется лишь десять минут дополнительного времени при подписании договора. Сложность заключается в том, чтобы обсудить этот вопрос с арендодателем в его присутствии. - Простыми словами: Сумму залога, сроки его возврата и случаи, когда арендодатель имеет право его удержать, необходимо прописать в договоре до подписания. Если в договоре не указаны такие основания, арендодатель не вправе удерживать залог при расторжении соглашения. - Эффект: В нормативных актах четко сказано: «Арендодатель, взимающий залог, обязан указать в договоре аренды жилья его сумму, сроки возврата и случаи удержания. Без веских причин, предусмотренных договором, арендодатель не имеет права удерживать залог». Иными словами, в документе должны быть прописаны три ключевых момента: размер залога, сроки его возврата и случаи удержания. Любые другие основания для удержания средств в договоре не указаны — значит, арендодатель не может их использовать. - Уровень доказательности: A - Источники:国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第十条）. A - Примечания: В день расторжения договора сделайте совместно с арендодателем фото- и видеосъемку. Зафиксируйте показания счетчиков воды, электричества и газа, а также состояние стен и пола. Если арендодатель безосновательно удерживает залог, сначала подайте жалобу в органы по контролю за арендой жилья. При небольшой сумме спора можно обратиться в суд мелких исков — см. раздел 8. ### 2. Отключение воды и электричества, замена замков, угрозы со стороны владельца — сначала звоните в полицию и фиксируйте факты: закон запрещает такие методы выселения - Стоимость: Бесплатно. Достаточно лишь позвонить в полицию, и сотрудники приедут на место сразу. - Простыми словами: Владелец жилья не имеет права отключать воду и электричество, менять замки или угрожать вам, чтобы заставить расторгнуть договор или покинуть квартиру — это прямо запрещено законом. В такой ситуации нужно сразу звонить в полицию. Протокол вызова станет доказательством для последующего требования компенсации ущерба. Не пытайтесь решать конфликт самостоятельно. - Эффект: В административном законодательстве четко указано: «Арендодатель не вправе применять насилие, угрозы или иные незаконные методы, чтобы вынудить арендатора расторгнуть договор аренды или покинуть жилое помещение». Выселение подразумевает принудительное требование покинуть квартиру. При возникновении подобных обстоятельств сначала вызывайте полицию и сохраняйте доказательства. Не пытайтесь противостоять владельцу самостоятельно. - Уровень доказательности: A - Источники:国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第十二条）. - Примечания: Звонок в полицию необходим для фиксации факта вызова. Впоследствии этот протокол послужит доказательством при требовании компенсации ущерба. Кроме того, следует уведомить органы, отвечающие за контроль в сфере аренды жилья. ### 3. Агентства не имеют права принимать и перечислять арендную плату и залог — деньги передаются напрямую владельцу жилья - Стоимость: Никаких расходов нет. Проверка получателя платежа занимает всего несколько минут. Главная сложность — устоять перед давлением агентства, требующего перевести деньги именно ему. - Простыми словами: Согласно законодательству, агентства не вправе принимать и перечислять арендную плату и залог — деньги должны поступать напрямую владельцу жилья. Если деньги пройдут через руки агентства, возрастает риск того, что оно их присвоит и исчезнет. В этом случае вы потеряете уплаченную арендную плату и можете быть выселены из квартиры. Перед оплатой обязательно проверяйте, совпадает ли имя получателя с этими в свидетельстве о праве собственности. - Эффект: Административные нормативные акты прямо запрещают риэлторским компаниям принимать и перечислять арендную плату и залог за жилье. То есть агентства не имеют права собирать с вас эти средства от имени владельца. Передача денег через агентство увеличивает вероятность его мошеннических действий. - Уровень доказательности: A - Источники:国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第二十五条）. - Примечания: Перед оплатой убедитесь, что имя получателя совпадает с этими в свидетельстве о праве собственности. Если это не так, уточните детали и получите письменное разрешение от владельца. Агентства вправе взимать только вознаграждение за посреднические услуги. ### 4. Перед арендой долгосрочного жилья проверьте наличие счета для контроля средств — не стоит ради небольшой скидки платить за год вперед - Стоимость: Не требует затрат. Проверка занимает всего 10–15 минут. - Простыми словами: Скидка за оплату за год не так уж велика. Если компания обанкротится, вы потеряете и залог, и оставшуюся часть оплаты за несколько месяцев. Ситуация усугубляется, если вы оформили кредит на аренду: даже если арендодатель исчезнет, вы всё равно будете выплачивать долг ежемесячно. Поэтому перед подписанием договора обязательно уточните, открыт ли у компании счет для контроля средств. - Эффект: Согласно нормативным актам, компании, занимающиеся субарендой жилья, обязаны открыть и публично разместить счет для контроля средств. Субаренда подразумевает, что компания сначала арендует квартиру у владельца, а затем сдает её вам. Небольшая скидка за оплату за год не компенсирует риск потери залога и остатка оплаты в случае банкротства компании. Для тех, кто оформил кредит на аренду, риски ещё выше. - Уровень доказательности: A - Источники:国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第十九条）. - Примечания: При подписании договора обратите внимание, нет ли привязки к кредиту. Если приложение для рассрочки позволяет оплатить год вперед, а вы потом выплачиваете долг ежемесячно, то при исчезновении арендодателя вы всё равно будете выплачивать деньги. Такие договоры подписывать не стоит. ### 5. Продажа жилья во время аренды: договор остаётся в силе, переезжать не нужно - Стоимость: Бесплатно - Простыми словами: Если жильё продаётся во время срока аренды, ваш договор продолжает действовать. Новый владелец обязан позволить вам проживать в нём до самого окончания срока по прежним условиям. Переезжать не придётся, а обсуждать новую цену тоже не нужно. Однако это возможно лишь в том случае, если вы уже законно проживаете в этом жилье, а также имеете на руках договор аренды, подтверждения оплаты и документы, подтверждающие дату заселения. - Эффект: В Гражданском кодексе РФ существует норма под названием «при продаже жилья арендный договор не утрачивает силы». Это означает, что продажа недвижимости не влияет на уже заключённый договор аренды. Точная формулировка статьи звучит так: «При изменении собственника арендованного имущества в течение срока аренды действие договора аренды не прекращается». Изменение собственника в этом случае означает смену владельца жилья в период действия договора. Новый владелец обязан позволить вам проживать в нём до окончания срока по прежним условиям. - Уровень доказательности: A - Источники:全国人大 (2020). 民法典（第七百二十五条）. - Примечания: Условием применения этой нормы является законное проживание в жилье — в тексте закона это называется законным владением и пользованием. Обязательно сохраняйте на руках договор аренды, подтверждения оплаты и документы, подтверждающие дату заселения. ### 6. Проверка свидетельства о праве собственности и наличия ипотеки перед подписанием договора, а также перевод всех средств с указанием назначения - Стоимость: Бесплатно. Проверка занимает полчаса. - Простыми словами: Чаще всего люди теряют все деньги по двум причинам: во-первых, оплачивают аренду не собственнику жилья; во-вторых, дом уже находится в ипотеке у банка и позже подлежит аресту. Перед подписанием договора необходимо посетить регистрационный центр недвижимости, чтобы проверить право собственности и наличие ипотеки. Все денежные переводы следует выполнять с указанием назначения платежа, например: «Арендная плата за такой-то дом за такой-то месяц». В случае споров это станет прямым доказательством. - Эффект: Именно по этим двум причинам чаще всего происходит потеря всех вложенных средств. Первая — когда арендная плата выплачивается не собственнику жилья. Вторая — когда дом уже находится в ипотеке у банка и позже подлежит аресту. При переводе средств важно указать назначение платежа: «Арендная плата за такой-то дом за такой-то месяц», и это станет прямым доказательством в спорных ситуациях. - Уровень доказательности: C - Источники:作者经验，无直接文献；证据留存与转账备注同理见第 8 节关于彩礼和借条的两条 - Примечания: Информацию о праве собственности можно получить в местном регистрационном центре недвижимости. При подписании договора необходимо, чтобы собственник жилья присутствовал лично; если он не может явиться, требуется нотариально заверенная доверенность. Если жилье сдает в аренду субарендатор, необходимо иметь письменное согласие первоначального собственника. ### 7. При оплате за вторичную недвижимость через посредника, средства обязательно должны поступать на специальный банковский счёт, открытый им для этих целей - Стоимость: Никаких затрат не требуется. Однако необходимо настойчиво требовать использования специального счёта, для чего, возможно, придётся поспорить с посредником. - Простыми словами: Сумма оплаты за недвижимость составляет от нескольких сотен тысяч до миллионов юаней — это самая крупная сумма при всей книги. Согласно правилам, если посредник принимает оплату от покупателя, средства обязательно должны поступать на специально открытый им в банке счёт, а не переводиться через WeChat на личный счёт агента. Кроме того, если в сделке участвуют два посредника, они могут получить лишь один комиссионный платёж; услуги по оформлению кредита и переоформлению права собственности оформляются отдельными договорами с заранее оговорённой оплатой. - Эффект: Правила чётко регламентируют: если риэлторская компания принимает и выплачивает средства по сделке, все транзакции должны проводиться через специально открытый ею в банке счёт для расчётов по сделкам. Это означает, что деньги поступают на контролируемый счёт, а не на личный счёт компании или конкретного агента. - Уровень доказательности: A - Источники:住房城乡建设部、国家发展改革委、人力资源社会保障部 (2011). 房地产经纪管理办法（令第 8 号，2016 年第 29 号令修改）第二十四条：「房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。」第十八条「房地产经纪服务实行明码标价制度……在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准」；第十九条「两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费」；第十七条代办贷款、代办房地产登记等其他服务「应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同」. A - Примечания: Сумма оплаты за недвижимость составляет от нескольких сотен тысяч до миллионов юаней — это самая крупная сумма при всей книги, поэтому никогда не переводите её через WeChat на личный счёт агента. Существуют ещё два распространённых случая завышения цены: первый — когда два посредника совместно оформляют одну сделку, в этом случае им положена лишь одна комиссия; второй — когда предоставляются дополнительные услуги, такие как оформление кредита и переоформление права собственности, для них требуются отдельные договоры с заранее оговорённой оплатой. Все платежи следует проводить по безналичному расчёту с указанием назначения платежа, как описано в пункте 6 (проверка свидетельства о праве собственности и наличия залога до подписания договора). ### 8. Не снимайте жилье с перегородками: минимальной единицей сдачи в аренду считается изначально спроектированная комната; на кухне, в ванной, на балконе и в подвальных помещениях нельзя проживать - Стоимость: Никаких дополнительных расходов нет. Однако при том же бюджете придётся либо селиться подальше от центра, либо выбрать меньшую по площади квартиру. - Простыми словами: Согласно правилам, минимальной единицей сдачи в аренду является сама изначально спроектированная комната. На кухне, в ванной, на балконе и в подвальных помещениях проживать запрещено. Если такое жильё выявят при проверке, вам, скорее всего, придётся съехать. Кроме того, в течение срока аренды арендодатель не имеет права произвольно повышать стоимость жилья. - Эффект: В нормативных документах чётко прописано: минимальной единицей сдачи в аренду является изначально спроектированная комната, её нельзя делить на несколько частей и сдавать отдельно. Площадь жилого помещения на одного человека не должна быть меньше установленного местными властями минимального значения. Кухня, ванная, балкон и подвальные помещения не подлежат сдаче в аренду для проживания. В течение срока аренды арендодатель также не вправе в одностороннем порядке повышать стоимость жилья. - Уровень доказательности: A - Источники:住房和城乡建设部 (2010). 商品房屋租赁管理办法（令第 6 号）第八条：「出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。」第九条：「出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全……房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。」 - Примечания: При выявлении нарушений, связанных с установкой перегородок, съезжать приходится арендатору; при этом залог и уже уплаченная арендная плата часто не возвращаются. С точки зрения безопасности такие жилища тоже небезопасны: перегородки зачастую блокируют пути эвакуации, а в одной комнате, где проживает много людей, используется один и тот же электропровод. При осмотре жилья обратите внимание на три момента: не были ли возведены стены позже, есть ли в комнате окно и справляется ли электросчётчик с нагрузкой от большого количества жильцов. ### 9. Городские жители хотят переехать в сельскую местность и снимать дом у фермера — покупать хукоу, землю под застройку и дома на ней не стоит - Стоимость: Никаких прямых затрат нет. Однако дом не станет вашей собственностью, а максимальный срок аренды — 20 лет; по его окончании придётся заново договариваться с владельцем. - Простыми словами: Городским жителям запрещено покупать хукоу, землю под застройку, дома у фермеров или так называемые «дома с ограниченными правами собственности» — это прямо указано в официальных документах государства. Утверждения местных жителей о том, что достаточно лишь заключить договор, не соответствуют действительности: даже если вы заплатите деньги, право собственности на жильё не перейдёт к вам. Если вы хотите постоянно жить в сельской местности, следует заключить договор аренды сроком до 20 лет; по его окончании его можно продлить. - Эффект: В документах Государственного совета чётко сказано: «Городские жители не имеют права покупать хукоу, землю под застройку, дома у фермеров или „дома с ограниченными правами собственности“». В том же документе указано, что после продажи или сдачи жилья в аренду фермер не сможет повторно претендовать на выделение земли под застройку. В 2019 году Центральный офис по сельскому хозяйству и Министерство сельского хозяйства ещё раз подтвердили запрет на покупку городскими жителями хукоу в сельской местности. В этих документах также описан законный вариант: городские жители могут снимать дома у фермеров для проживания или ведения бизнеса, при этом срок аренды не должен превышать 20 лет; по его окончании стороны вправе договориться о продлении. - Уровень доказательности: A - Источники:国务院办公厅 (2007). 关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知（国办发〔2007〕71 号）. ；中央农村工作领导小组办公室、农业农村部 (2019). 关于进一步加强农村宅基地管理的通知（中农发〔2019〕11 号）第五、六部分. - Примечания: Земля под застройку выделяется сельскими общинами только своим жителям. При аренде дома у фермера обязательно заключите письменный договор, в котором укажите срок аренды, размер платы, разрешено ли проводить ремонт и перепланировку, а также как будет учитываться стоимость сделанного вами ремонта по окончании срока аренды. Согласно документам, максимальный срок аренды — 20 лет; поэтому не стоит заключать договоры на 50 или 70 лет, а также выплачивать всю сумму за несколько лет вперед. Кроме того, запрещено использовать такую землю для строительства загородных вилл, больших усадеб или частных клубов; не стоит также предлагать фермерам деньги на совместное строительство.